Im Falle einer Versteigerung im Gericht werden i. d. R. zwei Arten unterschieden.

Es gibt die Zwangsversteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung (die häufigste Form zur Beibringung von Schulden gegenüber dem Kreditgeber) sowie die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, die auch als Teilungsversteigerung bezeichnet wird (Auflösung von Erbengemeinschaften, nach Ehescheidungen oder auch zur Auflösung von Gesellschaften oder Eigentümergemeinschaft ohne Erbrechtszusammenhänge o. ä.).

An einer gerichtlichen Zwangsversteigerung im Amtsgericht kann prinzipiell jeder teilnehmen. Es muss weder ein Interesse nachgewiesen werden, noch eine Anmeldung vorliegen oder gar eine Gebühr gezahlt werden.

Es steht Ihnen somit nichts im Weg, sich im Vorfeld durch die (passive)  Teilnahme an einer Zwangsversteigerung mit den Gegebenheiten vertraut zu machen.

 

1. Objektbesichtigungen vor einer Zwangsversteigerung

  • Bei Immobilien, die über den Weg der Zwangsversteigerung veräußert werden, ist es nicht immer möglich, die Versteigerungsobjekte im Vorfeld zu besichtigen.
  • Allein die Nutzer der eweiligen Immobilie (Mieter oder Eigentümer) entscheiden, ob Sie jemanden in das Objekt lassen, oder nicht. Man kann dies rechtlich nicht erzwingen.

2. Wichtige Unterlagen für den Zwangsversteigerungstermin 

  • Zum Zwangsversteigerungstermin sind amtliche, gültige Ausweispapiere mitzubringen (Personalausweis, Reisepass).
  • Bieter, die für eine Firma oder einen Verein bieten wollen, müssen einen beglaubigten Handelsregisterauszug/ Vereinsregisterauszug im Original neuesten Datums vorlegen.
  • Für den Fall, dass ein Interessent nicht selbst am Termin teilnehmen kann, ist es erforderlich, dass ein Bevollmächtigter mit notarieller Bietungsvollmacht auftritt. Wir sind gerne bereit, für Interessenten mit Notar-Vollmacht zu bieten.
  • Bei Abgabe eines Gebotes ist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des festgesetzten Verkehrswertes beim Amtsgericht (Rechtspfleger) zu hinterlegen. Die Sicherheitsleistung kann in Form von:
    • einem Bank-Verrechnungsscheck, der von einer deutschen Bank, max. 3 Werktage (inkl. Samstag) vor dem Zwangsversteigerungstermin ausgestellt und unterzeichnet wurde, oder
    • einer selbstschuldnerischen, unbefristeten und unbedingten Bankbürgschaft von einem bekannten Kreditinstitut, oder
    • per Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse, spätestens 2 Wochen vor dem Zwangsversteigerungstermin erbracht werden 
  • Wichtig: ab dem 01.02.2007 wird die Sicherheitsleistung nicht mehr in Form von Bargeld akzeptiert! Es ist  NICHT mehr möglich, die Sicherheitsleistung, die mindestens 10% vom gerichtlichen Verkehrswert beträgt, in bar zu hinterlegen! 
3. Der Zwangsversteigerungstermin 
  • Inhalt des Grundbuches und die Namen der Beteiligten bekannt. In der Regel erwerben Sie das Objekt lastenfrei. Bleiben Belastungen bestehen, so gibt dies der Rechtspfleger bei den „Versteigerungsbedingungen“ bekannt. 
    Zu den Versteigerungsbedingungen gehört auch, dass Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen sind.
  • Das Mindest-Bargebot bzw. das geringste Gebot (Gerichtskosten, öffentliche Kosten, Grundsteuer, Erschließungskosten usw.) ist in Ihrem Gebot enthalten und nicht zusätzlich zu zahlen.
  • Sobald der Rechtspfleger hierzu auffordert, können Sie mindestens 30 Minuten lang Gebote abgeben. Auch danach können Sie so lange weiterbieten, bis der Rechtspfleger das letzte Gebot dreimal aufgerufen und den Schluss der Bietzeit verkündet hat.
  • Falls nach den Versteigerungsbedingungen Grundpfandrechte bestehen bleiben, müssen Sie dies bei der Höhe Ihres Gebotes berücksichtigen. (z.B. bestehen bleibende Grundschuld von 20.000 €, Sie möchten insgesamt max. 100.000 € bieten, dann geben Sie max. ein Gebot von 80.000 € ab, denn die bestehenbleibenden Rechte müssen Sie zusätzlich ablösen)
  • Taktischer Hinweis: Mit einem Gebot gleich zu Beginn der Bietzeit können Sie Mitbieter zurückweisen bzw. einschätzen wie andere Bieter reagieren.
4. Bekommen Sie den Zuschlag - wann werden Sie Eigentümer? 
  • Wenn Sie Meistbietender bleiben, erhalten Sie in der Regel am Schluss des Versteigerungstermins den Zuschlag. 
    Sie werden damit sofort Eigentümer. Das Gericht kann jedoch auch einen besonderen Verkündungstermin bestimmen, der ein bis zwei Wochen später liegt.
  • Der Rechtspfleger kann den Zuschlag versagen, wenn 
    • das Meistgebot 50% des festgesetzten Verkehrswertes nicht erreicht
    • das Meistgebot 70% des festgesetzten Verkehrswertes nicht erreichtund ein hierzu berechtigter Gläubiger die Zuschlagsversagung beantragt
    • der bestrangig betreibende Gläubiger die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligt oder abgelöst wird 
  • Ob Sie den Zuschlag auf das Meistgebot erhalten, hängt damit auch vom Einverständnis des Gläubigers ab. 
  • Bei Immobilien, die über den Weg der Zwangsversteigerung veräußert werden, ist kein Notar involviert und es gibt somit auch keinen Notarvertrag. Der Rechtspfleger übt diese Funktion aus. Der Meistbieter erhält bei Zuschlag einen vollstreckbaren Titel..
5. Nach der Zwangsversteigerung 
  • Das Gericht setzt einen Verteilungstermin fest, der liegt in der Regel vier bis acht Wochen nach dem Versteigerungstermin. 
    Bis zu dem Verteilungstermin ist das von Ihnen abgegebene Gebot mit 4% zu verzinsen. Von der Verzinsung ist Ihre Sicherheitsleistung ausgenommen, wenn Sie den Betrag nach Schluss der Versteigerung unter Verzicht auf ihr Rücknahmerecht hinterlegen lassen. Bitte besprechen Sie dies mit dem Rechtspfleger. Die bestehen bleibenden Grundpfandrechte mit den Zinsen ab Zuschlag lösen Sie durch unmittelbare Zahlung an die Gläubiger ab. Bitte setzen Sie sich mit ihnen sofort nach Zuschlagserteilung in Verbindung.
  • Folgende Erwerbsnebenkosten kommen auf Sie zu:
    • Zuschlagsgebühren
    • Umschreibgebühren
    • Grunderwerbsteuer
    • 4 % Zinsen p.a. bis zum gerichtlichen Verteilungstermin
6. Kündigung und Räumung der Immobilie 
  • Da Sie mit Zuschlagserteilung Eigentümer werden, gehen ab diesem Zeitpunkt Nutzen (z. B. Mietzins) und Lasten (z. B. Grundsteuer) auf Sie über. Den bisherigen Eigentümer, der das Objekt selbst nutzte, können Sie zur Räumung auffordern. Sollte es hier Probleme geben (in der Praxis ist dies selten) können Sie aufgrund des Zuschlagsbeschlusses den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.
  • Ist das Objekt vermietet, treten Sie wie bei einem Kauf in den Mietvertrag ein. Ersteher haben gemäß § 57 a ZVG ein Sonderkündigungsrecht. Die Kündigung muss mit den üblichen Bedingungen zum frühstmöglichen Termin ausgesprochen werden, damit sich der Mieter nicht auf etwaige längere Fristen des Mietvertrages berufen kann. Ggfs. sollten Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen.